domingo, agosto 14, 2022

Proyecto de propiedad horizontal dio su primer paso en el Senado

De obligada lectura

El 31 de octubre de 2020 fue publicado en este espacio mi artículo titulado ‘¿Una nueva ley de propiedad horizontal que parta de cero?’ en el cual analizaba por primera vez el contenido e inquietudes surgidas respecto al Proyecto de Ley 301 de 2020, radicado en el mes de agosto del mismo año en la Cámara de Representantes, que comenzó con la pretensión de pactar un nuevo régimen de propiedad horizontal y derogar la Ley 675 de 2001.

El proyecto inicial contenía 131 artículos. Luego del trámite legal correspondiente, el texto final del Proyecto, ya reducido a 79 artículos fue aprobado en la Cámara de Representantes en Julio de 2021, después de modificarlo y achantar su contenido, para reformar y adicionar la Ley vigente.

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Radicado ante el Senado como Proyecto de Ley 511 de 2021, el trámite tuvo mayor participación ciudadana y, a mi criterio, un estudio más de fondo por parte del ponente Germán Varón Cotrino, quien presentó su ponencia el 18 de mayo, inicialmente con 43 artículos, con algunos ajustes, a los que hice referencia en artículo publicado el 21 de mayo.

El proyecto fue aprobado esta semana en primer debate por la Comisión Primera Constitucional seguro del Senado y pasa con el mismo senador ponente a la Sesión Plenaria que tenerá reunirse próximamente.

El proyecto actual, a diferencia del original, y como señalé anteriormente, lejos de derogar o cambiar la estructura de la Ley 675 de 2001, la respeta y la mantiene, reformando, ajustando y actualizando 20 artículos de la misma y adicionando algunos de estos y otros, con 22 artículos más.

Los artículos reformados de la Ley 675 de 2001 se refieren a las definiciones de algunos términos utilizados en los reglamentos, el contenido de estos, las construcciones por etapas, las causales de extinción de la propiedad horizontal, el certificado de existencia y representación legal, divisibilidad de la hipoteca, o entrega de bienes comunes.

De igual manera modifica y actualiza algunos aspectos de las asambleas, aclarando inclutilización el quórum para las asambleas no presenciales y para las de segunda convocatoria, las funciones del administrador, amplía la regulación relacionada con los consejos de administración, la solución de conflictos y las sanciones.

Adiciones a la ley vigente

En cuanto a las adiciones a varios artículos, estas se refieren especialmente al utilización de las tecnologías, todo el procedimiento de entrega y recibo de zonas comunes, regulación de la modalidad de reglamentación de varios niveles con las multijuntas y demás aspectos inherentes al funcionamiento de estas propiedades horizontales especialmente en agrupaciones e inmuebles de varios lotes y de un gran número de unidades.

Del contenido del texto final aprobado en primer debate, se puede inferir la definitiva participación de gremios de la construcción y también la atención que el ponente prestó a la mayor parte de las observaciones y sugerencias que en varias ocasiones, en las audiencias y en los diferentes medios hemos venido aportando los profesionales, copropietarios y gremios de la propiedad horizontal.

Es necesario seguir revisando y ajustando, pues sigo considerando que hay previsiones que no son realmente de la Ley sino de los reglamentos, como es la exagerada inclusión de artículos relacionados con los niveles y las multijuntas que realmente solo son para un número mínimo de proyectos inmobiliarios.

Insisto en que con un solo artículo que se refiera a este tema, ya se podrá dar el piso jurídico que en concepto de algunas entidades se requiere para la aprobación de esta modalidad de reglamentación. En cambio, todos estos artículos adicionados a varios de la Ley 675 de 2001 han comenzado a generar muchas confusiones.

Personalmente lo haré y he solicitado a varias personas que se dedican en parte a la capacitación de los administradores que expliquen el contenido y alcance de esta cantidad de artículos dedicados a un solo tema.

También se ha señalado lo relativo a previsiones como las parcelaciones que no son del régimen de propiedad horizontal a pesar de estar reguladas en la Ley 675 de 2001. Además, es preocupante el artículo 41 que faculta a las alcaldías para conocer y resolver las reclamaciones que se interpongan en contra de los administradores, pues no tiene un marco legal claro y se contradice con la misma Ley pues se eliminó el capítulo de control y vigilancia.

Por último, se debe analizar y modificar lo relacionado con el régimen de transición, sin perjuicio de otros aspectos que han sido advertidos en varias ocasiones.

Seguiremos pendientes del trámite y de profundizar en el análisis del Proyecto de Ley 511 /21 Senado, 301 /20 Cámara.

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