domingo, agosto 14, 2022

Parqueaderos de visitantes y humedades en conjuntos

De obligada lectura

Consultan los lectores: «¿Puede el consejo de administración convertir el parqueadero de visitantes diurno en uno de motocicletas nocturno? Según entiendo es obligatorio tener un parqueadero de visitantes para automóviles, pero me causa extrañeza que lo quieran convertir en un parqueadero de motos después de las seis.

«¿Quién saca a los dueños de las motos cuando la costumbre haga Ley?»

Respuesta

Los parqueaderos de visitantes que se deben mantener para este uso son los exigidos por las normas y se encuentran enunciados en la licencia y determinados en los planos y el cuadro de áreas o proyecto de división de propiedad horizontal. De igual manera se incluyen en cada reglamento al describir los bienes comunes.

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Es la asamblea de propietarios el órgano competente para regular la utilización de los parqueaderos comunales (no de los que tienen el carácter de comunes de uso exclusivo), acatando las previsiones contempladas en el reglamento de propiedad horizontal.

En caso de cualquier cambio que afecte su destinación o implique una sensible disminución en su uso y goce, se requiere de la aprobación de la asamblea de propietarios, por una mayoría calificada del 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad.

De igual manera, la Ley 675 de 2001 permite que en los reglamentos de propiedad horizontal se autorice la explotación económica de los bienes comunes, señalando ciertas limitaciones para este propósito. Advierte, por ejemplo, que no se pueden contravenir las normas urbanísticas ni las ambientales.

En casos similares al de la consulta, es necesario que los propietarios hagan la indagación correspondiente y, en el evento de que no se estén cumpliendo las normas y el reglamento de propiedad horizontal, pueden acudir a los mecanismos de solución de conflictos y, si es el caso, por vía policiva interponer la querella respectiva por la alteración del uso y goce de estos espacios y por el cambio de uso, que puede agravarse si no se mitiga el ruido y se regula el impacto ambiental que puede producir el ingreso de las motos en horas nocturnas.

Humedades en los techos del sótano

Pregunta

“Desde hace varios años, quienes estacionamos nuestros vehículos en el sótano del edificio donde tenemos nuestras oficinas hemos tenido que padecer continuamente daños en la pintura de los carros, sin que la administración solucione este problema.

«Hemos enviado varios reclamos a esta y al consejo, pero señalan que es a la usuaria de la terraza que está sobre este sótano a la que le corresponde hacer y pagar los arreglos. Ella argumenta que contrató a un ingeniero quien determinó que las humedades son por falta de la impermeabilización de la cubierta. ¿Esto es así? ¿Qué acciones legales podemos iniciar?»

Respuesta

La usuaria de la terraza procedió correctamente al obtener un concepto técnico autorizado para determinar el origen de la humedad y de las goteras que están ocasionado los daños y de paso la perturbación permanente del uso y goce de los tenedores de estos vehículos, quienes además de tener que asumir injustamente estos costos se ven afectados en su tranquilidad y en sus derechos como propietarios y ocupantes que los utilizan para sus actividades laborales.

Con mucha frecuencia he respondido consultas sobre el tema y, fundamentada en el contenido de la Ley 675 de 2001 y especialmente considerando que las cubiertas son bienes comunes esenciales, y también basada en la jurisprudencia y la legislación nacional y comparada, me he pronunciado en el sentido de que el mantenimiento y conservación de las cubiertas, en lo cual se incluye la impermeabilización, corresponde a toda la copropiedad, de acuerdo con su coeficiente de copropiedad.

Sería injusto y no habría equilibrio en que una persona que solo tiene un área libre para su uso deba asumir sola estas obras encaminadas a mantener la valorización del edificio. En consecuencia, los propietarios y también la persona con acceso a la terraza, después de acudir a los mecanismos de solución de conflictos, podrán instaurar las acciones policivas y judiciales pertinentes como en el caso anteriormente expuesto.

Consultas

Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, que responde cada sábado en EL TIEMPO a interrogantes que los lectores envían al correo: [email protected]

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