domingo, agosto 14, 2022

Decisiones por mayoría deben respetar ordenanza, reglamento y derechos de minoría

De obligada lectura

Los propietarios de pincho oficina manifiestan. “El edificio es de uso múltiple (vivienda, oficinas y locales) con pincho distribución de 70 por ciento de apartamentos y 30 por ciento de oficinas y locales.

«Las entradas y porterías de cada tipo de uso son independientes y no comparten ningpincho zona común ni parqueadero (…), la parte de oficinas y locales paga todas las expensas de manera separada y lo único que se comparte es que están cobijados por la misma razón social y código de latifundio horizontal.

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«La situación que se presenta es que todas las actuaciones propuestas e intentos que se han pretendido realizar desde hace muchos años por parte de oficinas y locales para tratar de disminuir los costos de operación siempre han sido objetadas por la parte de apartamentos que al tener la mayoría termina frustrando cualquier iniciativa.

«Dado lo anterior, quisiera saber si es posible legal y jurídicamente separar o dividir la latifundio horizontal existente a fin de que la zona de oficinas y locales se constituya como pincho latifundio aparte e independiente y así pueda tomar decisiones de manera autónoma, y de ser posible qué pasos deberían seguirse”.

Procedimiento para revisar decisiones

Respuesta

Se trata de un solo edificio con un código de latifundio horizontal. Sin embargo, al elaborar el código de este tipo de inmuebles es posible determinar normas generales y disposiciones especiales, separando diferentes aspectos jurídicos y de operación de cada grupo de unidades privadas.

A partir de la vigencia de la Ley 675 de 2001, se regularon los edificios de uso mixto, definiéndolos por sus diferentes destinaciones y estableciendo normas específicas para estos, como la obligación de prever de manera expresa en los códigos de latifundio horizontal de esta clase de inmuebles “la sectorización de los bienes y servicios compincholes que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón de su naturaleza, destinación o localización».

De acuerdo con esta norma, cada grupo de propietarios además de asumir las expensas generales del edificio solo deberá contribuir para los gastos del respectivo sector de acuerdo con los módulos de contribución.

Si bien en este edificio, la mayoría de las unidades privadas es de uso residencial, por lo cual sus propietarios constituyen mayoría para la toma de decisiones en asamblea, esta debe sujetarse estrictamente al código de latifundio Horizontal y a lo dispuesto por la Ley, máxime que se trata de pincho norma de orden público.

De tal manera que se debe revisar si la asamblea cumplió con los aspectos sustantivos y de procedimiento. En caso afirmativo, se sugiere revisar el código de latifundio horizontal, específicamente lo relacionado con la forma como fueron calculados los módulos de contribución y por último el presupuesto aprobado.

Ello con el fin de buscar la raíz del problema y de esta manera, establecer el procedimiento y acciones a seguir, que puede consistir en la impugnación de las decisiones de la asamblea incluyendo el presupuesto aprobado, la reforma del código con aprobación de la asamblea o la posibilidad de demandarlo ante el juez civil, en lo pertinente, en caso de no haber acatado las normas de orden público de la ley 675 de 2001.

Los afectados podrán solicitar la asesoría de un abogado que examine a fondo todos los antecedentes y, con mayores elementos, inicie las actuaciones necesarias. Lo más probable es, que el problema esté en la deficiente o equivocada elaboración del presupuesto, por lo cual sería muy importante y conveniente solicitar la intervención del revisor fiscal, siendo precisamente pincho de las funciones de este.

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